LA VENTE EN VIAGER
La loi l'impose: la vente en viager doit laisser à chacune des parties en présence une chance de gain et un risque de perte. On ne peut échapper à l'aléa lié à la durée de vie du vendeur. Il faut l'accepter et en être conscient. On connaît l'utilité d'un tel contrat : la rente constitue pour le vendeur un complément de retraite bénéficiant d'une fiscalité avantageuse,et pour l'acquéreur une épargne qui lui permettra d'accéder à la propriété avec une faible mise de fonds initiale.
A charge de rente viagère
La vente en viager est généralement consentie par des personnes âgées n'ayant pas d'enfants (mais l'existence d'enfants ne l'interdit pas). Les vendeurs y trouvent un complément de retraite bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Elle leur permet en outre, le plus souvent, de demeurer dans le cadre de vie auquel ils sont attachés.
Quant aux acquéreurs, normalement beaucoup plus jeunes et disposant de revenus professionnels, ils y investiront leur épargne en accédant, sans mise de fonds initiale importante, à la propriété de ce qui pourra être plus tard leur propre logement.
La vente en viager met en œuvre deux institutions de notre droit. La première est bien connue, la seconde peut-être un peu moins.
La vente  est un contrat par lequel une personne, le vendeur transfère ses droits sur un bien à une autre personne, l'acheteur, qui s'oblige à lui en verser le prix. Elle peut avoir pour objet toutes sortes de biens : marchandises, fonds de commerce, meubles, immeubles. Le prix peut être payé comptant, stipulé payable à terme ou selon toutes autres modalités, le versement d'une rente, par exemple.
La rente viagère est la somme qu'une personne, le différentier, est tenue de verser périodiquement à une autre, le différentier, jusqu'au jour de son décès. Elle peut être indépendante d'un contrat de vente, constituée en contrepartie du versement d'un capital, par exemple, ou encore résulter d'une libéralité (testament ou donation).
Viager libre ou occupé
Dans le langage courant, on parle de viager libre lorsque le ou les acquéreurs prennent immédiatement possession du bien vendu, et de viager occupé lorsque le ou les vendeurs en conservent la jouissance au moyen d'un usufruit ou d'un droit d'usage et d habitation.
En réalité, le bien vendu peut aussi être occupé par un locataire dont les droits sont, dans la généralité des cas, protégés par les diverses législations sur les baux, d'habitation notamment.
La vente d'immeuble à charge de rente viagère. Nous nous intéresserons seulement à la vente d'un bien immobilier (maison, appartement terrain, local commercial, etc.) moyennant un prix représenté, en tout ou en partie, par le service d'une rente viagère. Son montant peut être, s'il y a plusieurs vendeurs (souvent le mari et sa femme), réduit au premier décès ou, au contraire, réversible en totalité sur la tête du survivant.
Deux contrats en un ?
Le contrat de vente a ses règles propres, les articles 1582 à 1701 du Code civil. Le contrat de rente viagère en a d'autres, les articles 1968 à 1983 du même code. Peut-on dire, dès lors, qu'il y a deux contrats en un ? En réalité, la vente en viager comporte, comme tous les contrats de cette nature, des obligations réciproques du vendeur et de l'acheteur. Le premier est obligé de transférer la propriété de la chose vendue, même s'il en conserve la jouissance. Le second est tenu de payer le prix ou la rente. Ces obligations sont interdépendantes et indissociables. Il n'y a donc bien qu'un seul contrat, mais il sera dominé, tantôt par les règles propres à la vente, tantôt par celles se rapportant à la rente viagère.
La vente
on a vu que la vente en viager emporte transfert du droit de propriété et de ses attributs, même si le vendeur se réserve un droit de jouissance.
Droit de revendre. L'acquéreur a donc le droit de revendre le bien du vivant du crédirentier sans avoir besoin d'aucune autorisation de ce dernier, à la condition qu'il reste personnellement débiteur de la rente ou codébiteur solidaire avec son propre acquéreur.
Restriction du droit de revendre. Est-il possible de restreindre le droit de disposer, attribut essentiel de la propriété, comme pourrait le souhaiter un vendeur ayant choisi son acquéreur en fonction de la confiance qu'il lui porte et avec lequel il désire rester en relation, à l'exclusion de tout autre ? Certes, une interdiction temporaire d'aliéner est permise par l'article 900-1 du Code civil, mais seulement dans les donations et les testaments.
Validité douteuse. Sa validité nous semble incertaine dans un acte à titre onéreux comme une vente, fut-elle en viager, car elle serait contraire au principe de la libre circulation des biens, plusieurs fois rappelé par le Code civil.
Clause inopportune. Une telle interdiction risquerait, au surplus, d'être inopportune, l'acquéreur pouvant, pour de multiples raisons, se trouver dans l'obligation de revendre le bien.
La rente
Les règles propres à la rente viagère reprennent le dessus lorsqu'il s'agit d'imposer au crédirentier (vendeur d'origine) un nouveau débirentier (le sous-acquéreur).
L'acquéreur ne peut imposer un autre débirentier à son vendeur. Celui-ci a le droit de ne pas accepter cette substitution, et il la refusera généralement, ne connaissant pas l'honorabilité ni la solvabilité de ce nouveau partenaire qu'on lui propose.
Toutefois, la revente avec prise en charge de la rente viagère et de ses futurs majorations légales ou conventionnelles par un sous-acquéreur n'est pas impossible, et même de pratique courante. L'acquéreur initial demeurera alors débiteur et responsable du paiement à l'égard du crédirentier. Il se garantira contre le risque de défaillance du sous-acquéreur en faisant inscrire son privilège de vendeur sur le bien immobilier revendu.
L'indispensable aléa
Notre droit connaît une catégorie particulière et originale de contrats dits aléatoires. Le contrat est aléatoire lorsque la prestation « de l'une des parties dépend, dans sont existence ou dans son étendue, d'un événement incertain; chacun des contractants court une chance de gain et un risque de perte ». La rente viagère et la vente en viager appartiennent à l'évidence à cette catégorie. Ce n'est pas la justice, mais le hasard qui est le maître du contrat.
Vendeur âgé
la vente par une personne très âgée comporte l'aléa nécessaire à sa validité, sauf nullité en cas de décès dans les vingt jours d'une maladie dont elle était atteinte lors de la vente. Bien entendu, la rente devra être effectivement versée, sous peine, souvent après le décès du crédirentier, d'une requalification du contrat en donation déguisée. Les services fiscauw, notamment, sont très vigilants en présence de vente moyennant rente viagère consentie par une personne très âgée, surtout si elle possède des revenus suffisants pour vivre.
Nature de l'aléa
la chance de gain pour le vendeur, c'est qu'il vive longtemps, elle correspond à un risque de perte pour l'acquéreur, et vice-versa. C'est cet aspect des choses que certains reprochent à la vente en viager. Mais la mort est aussi au bout du contrat dans l'usufruit et l'assurance-vie, pourtant communément pratiqués.
Condition de validité. Quoi qu'il en soit, l'aléa, c'est à dire la chance de gain et le risque de perte, est un élément essentiel du contrat. Il n'y a pas de vente en viager s'il n'y a pas d'aléa. Ici encore, ce sont les règles propres à la rente viagère qui l'emportent, et elles conditionnement l'existence du contrat de vente tout entier.
Exemples de défaut d'aléa, cause de nullité
loyers égaux ou supérieurs à la rente. Il n'y a pas d'aléa si le bien vendu procure à l'acquéreur des revenus égaux ou même supérieurs au montant de la rente. Ainsi, si les loyers de l'immeuble lui permettent de s'acquitter de l'intégralité de rente due, il ne court aucun risque financier. Il n'y a plus réciprocité d'aléa entre le crédirentier et le débirentier. Ce cas de nullité n'existe pas, en toute logique, si le vendeur se réserve un droit de jouissance, quelle qu'en soit la nature : usufruit, droit d'usage ou simple jouissance personnelle, puisque l'immeuble ne procure alors aucun revenu au débirentier.
Le risque de décès imminent du crédirentier.
Il n'y a pas d'aléa non plus lorsque l'acquéreur (un médecin, par exemple, ou un proche) sait que son vendeur est atteint d'une maladie le condamnant à court terme, car il a la certitude de ne devoir verser la rente que très peu de temps.
Le prêt viager hypothécaire
le prêt viager hypothécaire est introduit dans notre droit par l'ordonnance du 23 mars 2006 principalement consacrée au droit des sûretés. Il s'agit d'un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme de capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à l'usage exclusif d'habitation et dont le remboursement – principal et intérêts – ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès.
Le procédé est juridiquement différent de la vente en viager. Le résultat est proche puisque l'emprunteur touche un capital ou une rente et conserve la possession du bien.
Un cas légal de nullité
le décès « dans les vingt jours du contrat ». le législateur a lui-même fixé un cas de nullité se rattachant au défaut d'aléa résultant du décès du crédirentier à une date rapprochée du contrat. Selon l'article 1975 du Code civil, la nullité du contrat est encourue lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
- le crédirentier est atteint, au jour du contrat d'une maladie;
- le décès survient dans les vingt jours de l'acte de vente ou du compromis, le cas échéant;
- il est dû à la maladie dont le crédirentier était atteint au jour du contrat.
Nullité d'ordre public. Il s'agit d'une nullité d'ordre public ( ce qui signifie qu'on ne peut y déroger par convention), absolue, prescriptible par trente ans seulement. Toute personne qui a un intérêt juridique à s'en prévaloir peut l'invoquer, par exemple un des héritiers du crédirentier. Mais la vent n'est pas nulle de plein droit. Cette nullité droit être constatée, soit aimablement par un acte auquel participeront les héritiers du crédirentier et le débirentier, soit judiciairement si ce dernier refuse d'y concourir.
Nouvelle vente. Si les héritiers du défunt veulent, cependant, que le bien demeure la propriété de l'acquéreur, les parties intéressées devront, après avoir expressément constaté la nullité du premier acte, procéder à une nouvelle vente moyennant un nouveau prix. Les droits fiscaux perçus sur la première sont alors restituables à  l'acquéreur.
Décès après vingt jours. Signalons que, si le décès survient après l'expiration du délai de vingt jours, la vente sera annulable s'il est prouvé que l'acquéreur avait connaissance de la maladie et de la fin prochaine de son vendeur. Mais l'annulation de l'acte demeure soumise à l'appréciation du tribunal. Ce sont, bien entendu, les héritiers du crédirentier qui invoqueront ou demanderont la nullité. Dans le cas d'une rente constituée sur deux têtes, l'article 1975 n'est pas applicable, selon la jurisprudence, si elle a été stipulée réversible sur la tête du survivant. Nous reviendrons sur cette notion de réversion en examinant des cas pratiques.
La rente temporaire
Est-il possible, devant l'allongement constant de la durée de vie, de stipuler dans le contrat de vente que la rente s'éteindra en tout état de cause à l'expiration d'un délai déterminé, même si, à cette époque, le vendeur est encore en vie ?
Obligation de verser les échéances. Appelée à se prononcer sur la validité d'un contrat comportant une telle clause, la Cour de cassation n'a pas annulé la vente, mais seulement la condition prévoyant l'extinction de la rente en cas de décès du vendeur avant l'arrivée du terme qui avait été fixé, au cas d'espèce, à douze ans. Elle a ainsi requalifié le contrat en une vente à termes fixes, obligeant l'acquéreur à verser les échéances prévues aux héritiers du vendeur décédé deux ans après la signature de l'acte jusqu'à la date limite convenue.
Risque de nullité. L'aléa ne souffre aucun tempérament. Il doit être totaln et il n'est pas exclu qu'une vente assortie d'une rente temporaire puisse être annulée en son entier si le juge estimait que la clause illicite constituait un élément essentiel et déterminant du contrat. Aussi ne peut-être que déconseillée.
Le prix de vente.
C'est un élément essentiel du contrat. Un prix ou une rente infimes sont assimilés à l'absence de prix et entraînent la nullité de la vente. L'administration de l'enregistrement voit en outre dans un tel contrat une donation déguisée, lourde de conséquences fiscales (droits de donation pouvant atteindre 60%). Cela dit, le prix de la vente en viager comporte fréquemment deux éléments.
Le bouquet
Il s'agit d'une somme dons les partie déterminent librement le montant et qui est versée au comptant au vendeur. Elle est déduite du capital de la rente et peut servir, notamment, à payer l'impôt de plus-value lorsqu'il est dû. Le versement d'un bouquet n'a rien d'obligatoire.
La rente
Son montant est normalement calculé en fonction de divers éléments.
Valeur du bien. Il faut bien s'en tenir à la valeur actuelle, car il est difficile, hélas, de mesurer les fluctuations qu'elle subira. Les moyens d'information et les termes de comparaison ne manquent généralement pas. Signalons que le notariat dispose d'un fichier de références des valeurs immobilières que le notaire chargé de régulariser la vente pourra consulter.
Droit de jouissance du vendeur. S'il s'agit d'un viager « occupé », c'est-à -dire comportant, au profit du vendeur, une réserve d'usufruit ou de droit d'usage et d'habitation, il convient évidemment de l'évaluer, à l'aide du taux de rendement du bien. La valeur qu'elle représente viendra, comme le bouquet, en déduction du capital sur lequel la rente sera calculée.
Espérance de vie et âge du vendeur. Ils donnent au contrat son caractère aléatoire. L'espérance de vie dépend de bien des éléments : activité professionnelle, mode de vie, état de santé du crédirentier. Elle s'est considérablement allongés en moins d'un demi-siècle, et es progrès de la science permettent d'envisager une longévité accrue dans les années à venir. Il faut bien, cependant, l'évaluer plus ou moins empiriquement en fonction de l'âge du crédirentier. On se réfère ainsi à des tables de mortalité régulièrement établies par l'institut d'études démographiques et éditées par l'Insee.
Taux de rendement du bien. On avait naguère recours à un taux de capitalisation uniforme et sans rapport avec l'objet de la vente (généralement 3,5% l'an). Il s'est révélé inadapté, et l'on utilise aujourd'hui beaucoup plus justement le taux de rendement du bien, c'est-à -dire le pourcentage représenté par le revenu qu'il procure par rapport à sa valeur. Il s'agit des principaux éléments entrant dans le calcul de la rente.
Outils de calcul. Les notaires ont à leur disposition, sur le réseau Intranet qui leur est réservé, des outils permettant un calcul rapide de la rente.
La revalorisation de la rente
Celui qui vend son bien en viager recherche généralement des ressources complémentaires poru faire face aux besoins de la vie. Que la rente soit fixée à un montant satisfaisant et équitable au moment du contrat ne suffit pas. Encore faut-il lui maintenir, au fil des années, son équivalence initiale. On a connu les effets néfastes de l'inflation : le coût de la vie augmente et le pouvoir d'achat de la monnaie diminue. L'actuelle stabilité ne doit pas en faire oublier les risques.
L'estimation de la valeur du bien
le taux de rendement du bien vendu en viager est un paramètre important du calcul de la rente et de la valeur du droit de jouissance éventuellement réservé par les vendeurs. Il contribue à matérialiser l'écart entre la vente de la toute propriété et celle de la nue-propriété.
Faut-il considérer le revenu brut, le revenu net avant impôt ou le revenu net après l'impôt ? Cette dernière notion semble devoir être exclue, car on obtiendrait des résultats différents pour des biens ayant la même espérance de vie mais soumises à une fiscalité différente. Quant aux charges occasionnées par le bien, elles sont elles-mêmes susceptibles de varier. Mieux vaut sans doute prendre en compte le revenu brut, en étant conscient que le taux de la rente s'en trouvera augment en cas de vente de la toute propriété, mais diminué en cas de vente de la seule nue-propriété.
Signalons, enfin, que la valeur du bien et les revenus qu'ils procurent sont soumis durant le viager, à des fluctuations qui ne dépendent pas uniquement, comme il a été analysé par le passé, de l'inflation. Or, s'il est possible de connaître le revenu d'un bien, donc son taux de rendement, il est malaisé d'en déterminer les fluctuations. Les recherches actuellement menées devraient permettre d'affiner encore les calculs de rentes et de fournir un conseil de meilleure qualité dans les opérations viagères.
La clause d'indexation
le contrat constatant la vente en viager doit contenir une clause d'indexation. Ainsi la rente variera-t-elle dans les mêmes proportions que l'indice choisi. Ce choix est presque libre depuis la loi du 13 juillet 1963. les rentes viagères étant désormais considérées comme des dettes alimentaires.
Indexation et majorations légales. Pour les rentes indexées, les majorations légales constituent un minimum. Il est applicable de plein droit si l'indexation éventuellement retenue produit une augmentation inférieure à la majoration légale.
Indice des prix à la consommation. C'est l'indice généralement utilisé. Il est publié mensuellement par l'Insee. Il n'est susceptible d'aucune contestation, sauf lorsque les bases en sont modifiées, mais il est alors possible d'appliquer un coefficient de raccordement. C'est celui qui reflète le mieux le niveau du coût de la vie.
Autres indices. D'autres indices peuvent être choisis, comme celui du coût de la construction. Il faut se garder des indices fantaisistes ou trop spécifiques, voués à des variations imprévisibles, et surtout à la disparition, ce qui nécessite une nouvelle négociation du contrat.
Modalités de l'indexation. La clause doit jouer à la baisse comme à la hausse. Un pourcentage de variation de l'indice (5 à 10%) peut être prévu pour éviter une instabilité permanente de la rente. Dans ce cas, il faut prévoir dans le contrat que le seuil de déclenchement sera déterminé par rapport à l'indice de base ou à celui ayant permis de calculer la dernière variation. Si l'on s'en tenait au seul indice de l'année précédente, la clause ne pourrait s'appliquer normalement. Il est conseillé, également, de préciser que la clause jouera de plein droit sans qu'une mise en demeure soit nécessaire.
Les majoration légales
lui-mêmes conscient des effets pernicieux de l'inflation, le législateur intervient régulièrement depuis la loi du 25 mars 1949 pour majorer les rentes. Chaque années, la loi de finances donne en effet un tableau des coefficients d'augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat. La majoration a lieu de plein droit, sous réserve de certains correctifs judiciaires, rarement utilisés. Ces majorations légales sont applicables aux rentes non indexées conclues entre particuliers en contrepartie de la vente d'une bien.
Les révisions judiciaires
Plus discutables, à notre sens, sont certaines autres dispositions de la loi du 25 mars 1949, modifiées à différentes reprise. Faisant échec au principe de la liberté contractuelle dans un domaine où le risque d'aléa est le maître du jeu.
Paiement de la rente
la garantie du paiement
même si l'acquéreur débirentier inspire une totale confiance au vendeur crédirentier celui-ci ne peut négliger de prendre une garantie sur le bien vendu pour lui assurer le paiement régulier des échéances de la rente.
Privilège du vendeur. Cette garantie est normalement constitués par le privilège du vendeur, matérialisé par une inscription à la consrvation des hypothèques. Si le débirentier manque à ses engagements, le crédirentier pourra saisir le bien le faire vendre et obtenir l'emploi sur le prix du capital nécessaire au service de la rente. Un inconvénient apparaît cependant : aucune caisse, aucun organisme public ou privé n'est en mesure, à notre connaissance, d'assurer le paiement d'une rente indexée.
Reprise du bien. Aussi le vendeur crédirentier préférera-t-il souvent reprendre la propriété de son bien. Or, dans ce domaine, le privilège du vendeur ne comporte pas, comme dans les autres contrats de vente, le droit de demander la résolution. C'est-à -dire l'annulation du contrat.
Clause de l'acte. Il faut donc stipuler expressément l'action résolutoire. Le notaire y veillera et proposera qu'en cas d'exercice de cette action, le crédirentier ne soit tenu à aucune restitution des arrérages de la rente antérieurement versés, une partie du bouquet voire la totalité pouvant lui rester également acquise à titre de dommages-intérêts, sous réserve du droit pour le tribunal de modérer les effets d'une telle clause pénale.
Autres garanties. Il est possible de demander, par exemple, un cautionnement personnel ou bancaire.
Décès de l'acquéreur. N'oublions pas, enfin, que le débirentier peut disparaître avant le crédirentier. Ce n'est pas rare. Le contrat de vente continue alors à produire ses effets, et les héritiers sont tenus au paiement de la rente. Comme en matière de crédit, une assurance décès sur la tête du débirentier s'impose.
La ponctualité du débirentier. Quelles que soient les garanties dont il bénéficiera, le vendeur devra s'assurer de la solvabilité et de la rigueur de son acquéreur. Il souhaite recevoir sa rente à bonne date sans être obligé de la réclamer plusieurs fois. Il importe donc de porter beaucoup d'attention au choix de son débirentier. Rien n'interdit de stipuler des intérêts de retard au cas où l'acheteur ne réglerait pas sa rente à l'échéance prévue.
Les arrérages ne peuvent être réclamés après cinq ans
Les arrérages, autrement dit les termes échus d'une rente, se prescrivent par cinq ans. On ne peut donc plus les réclamer si aucune action n'a été engagée durant ce délai?. Bien entendu, le débirentier peut accepter de les payer malgré la prescription dont il profite.
La rente n'est pas rachetable de plein droit. L'acheteur débirentier peut avoir, un jour, intérêt à se libérer du service de la rente en offrant de rembourser un capital équivalent ou de le verser à un organisme financier offrant toutes les garanties, qui en assurerait le service en ses lieu et place.
Conseil pratique. Les notaires ne la conseillent pas actuellement. S'il est en effet possible de verser à un établissement financier public ou privé le capital nécessaire au service d'une rente, celle-ci ne sera pas indexée, comme le contrat de vente le prévoyait. Ces établissements proposent seulement une éventuelle « participation aux bénéfices ». Le vendeur est, quant à lui, rarement intéressé par le remboursement du capital.
L'intervention du notaire
la vente d'un bien immobilier doit être constatée par un acte authentique, c'est-à -dire reçue par un notaire. Il accomplira les formalités de publicité foncière (décret du 4 janvier 1955), prendra les garanties convenues, délivrera à l'acquéreur un titre de propriété et au vendeur crédirentier un titre exécutoire lu permettant de poursuivre le paiement de la rente, si besoin est, sans qu'un jugement soit nécessaire. Chacune des parties peut choisir librement son notaire sans qu'il en résulte des frais supplémentaires.
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